再次重申“房住不炒”,地產股普跌,個別遭錯殺

2019-12-01       瀏覽次數:172

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7月30日,國家再次強調“房住不炒”基調,并首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。今日開盤,地產股領跌兩市,金地集團(600383)、華夏幸福(600340)、萬科A、保利地產(600048)等主流房企均進入跌幅前列。截至收盤,市北高新(600604)、嘉凱城(000918)跌超9%,華夏幸福、金地集團、陽光城(000671)跌超4%,綠地控股(600606)、華僑城A、萬科A、榮盛發展(002146)跌超3%。

首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段” 房地產行業進入“成本消化期”?http://www.spewrr.tw/

7月30日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。在備受關注的房地產行業方面,會議明確指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。值得一提的是,這是中央首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

對此,《人民日報》評論稱,無論重申“房住不炒”,還是首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段,在國內經濟下行壓力加大的背景中,尤顯可貴,更傳遞出鮮明信號:炒房,此路不通,炒房客早該涼涼;而那些圖謀撕開調控口子的機構,也別幻想靠房地產刺激經濟。灌云房產網

中央定調房地產,大連(樓盤)的新政便緊隨其后。7月30日晚間,大連市人民政府辦公室發布了《大連市人民政府辦公室關于加強房地產市場調控工作的通知》(下文簡稱“《通知》),規定房價“只準跌不準漲,跌幅不得超過5%”。

《通知》要求所有房地產項目均須按照一房一價制度申報住房預售價格,6個月內不得調整申報價格,6個月后可申請下調申報價格。實際網簽備案價格不得高于申報價格,且價格下浮不得超過5%。對于不接受商品住房價格指導的開發商,有關部門依法依規暫停其網簽備案資格。

貝殼研究院名譽顧問、空白研究院創始人楊現領對《紅周刊(博客,微博)》表示,面對經濟下行壓力的繼續增大,地方放松調控政策的內在沖動很強。無論是房價水平,還是杠桿水平,都已接近階段性的極限高位(尤其是投資買房、中低收入和年輕人的杠桿率已經到風險邊緣),進一步放松政策的風險遠大于收益。

長期來看,房地產幾乎已經消化了所有的紅利,包括市場化改革、人口、城市化、加杠桿等,未來不可避免地進入“成本消化期”,開發商、銀行、政府等所有角色都會存在一個“再平衡、再適應、再定位”的過程。

融資收緊、回款加速,大多數房企“過冬”?

2019年以來,房企進入償債高峰期,這給企業銷售回款帶來壓力。同時,隨著融資監管力度加強,企業融資渠道明顯收窄,下半年資金壓力也逐漸顯現。

從融資成本情況來看,2019年上半年,房企融資規模擴大,海外融資成本也較去年有所上升。

Wind數據顯示,2019年上半年,房企信用債發行總規模3042億元,較去年同期增長41.3%,其中公司債發行規模1603億元,同比接近翻番;中票發行規模438億元,同比下降45.5%。海外融資方面,上半年海外債發行規模2430億元,同比增長5.6%,融資成本較去年同期提高了近3個百分點。5月以來,為穩定市場預期,各大監管機構先后發聲規范商業銀行、信托等金融機構地產融資業務,政策轉向趨勢明顯,房企信用債發行規模也逐漸走低。

從下半年房企融資形勢來看,中國指數研究院分析指出,下半年融資環境難言寬松,房地產融資大概率將會繼續保持收緊態勢,企業在加快周轉、快速出貨的同時,如何合理融資、優化債務結構變得愈加重要。

此外,“緩開工、快周轉、促回流”或成為房企下半年的主題。據《中國建設報》消息,被稱為“華南五虎”之首的富力地產首先確立了“下半年暫停拿地、全員銷售抓回款”的戰略目標。富力地產公告顯示,其2019年借款余額已達1952.34億元,較2018年末新增320億,新增借款占公司2018年末公司凈資產698億元的比重達45.8%,新增借款大部分用于償還舊債。

不得不說,對于處于償債高峰期的房企,尤其是中小房企而言,下半年的資金鏈將迎來巨大挑戰,部分房企為促進現金流回籠,也開啟了項目甩賣模式。今年上半年,陽光100正式宣布將其在重慶(樓盤)和清遠(樓盤)的兩個項目公司股權轉賣給融創中國和佳兆業,并公開表示今年還要出售100億元的項目;此外,泰禾集團(000732)、首創置業也為回籠現金流頻繁轉讓項目股權。

深圳(樓盤)市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為,房企融資越來越難,其結果是對大企業有利,中小房企手中的項目被大房企收購,這種情況在下半年還會持續。值得一提的是,據人民法院公告網,2019年1月以來,截至7月24日,全國范圍內至少有279家房地產企業在人民法院登出公告破產文書。
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